随着乡村全面振兴步伐扎实推进，如何管好用好农村资源资产成为社会关注的热点。近日发布的2025年中央一号文件强调，不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。

“中央的要求非常明确，不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房，这两条政策底线必须守住、不能突破。”中央财办副主任、中央农办副主任祝卫东24日在国新办新闻发布会上说。

为何要划定这一红线与禁区？这背后有何深意？记者采访了业内专家。

据专家透露，这些年农房和宅基地在城乡之间私下买卖的现象确实存在，如有些城镇人员和农村居民私下签订协议，私自进行宅基地和房屋的转让和买卖。也有些地方未能妥善处理好人才下乡和宅基地管理利用的关系，为了让退休干部或返乡入乡创业人员能定居，通过村集体经济组织赋予他们集体成员身份或特殊资格权，实现与村民享受同样的批地建房权利。

“宅基地是农村村民的基本居住保障。实际上，城镇居民、退休干部到农村占地建房，这些在法律法规中原本就是不允许的。”农业农村部农村经济研究中心农地政策研究室主任刘俊杰说，宪法规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有，土地管理法也对此进行了明确。这意味着宅基地使用权的取得条件与农村集体经济组织成员身份相关，只有农村集体经济组织成员才能享有宅基地使用权，非农村集体经济组织成员不能享有宅基地使用权。而城镇居民、退休干部等都不具备农村集体经济组织成员身份，不能到农村申请取得宅基地。

为何不允许城镇居民、退休干部到农村占地买房？刘俊杰说，土地是农民的命根子，宅基地是农民赖以生存的根本和“最后保障线”。若允许自由交易，社会主体下乡可能导致一些农民在短期利益的驱动下失去土地，未来的生活保障将面临巨大风险。“禁止城镇居民到农村购买住房、宅基地，就是给农民的权益加上了一道‘安全阀’，确保他们在现代化进程中不会失去安身立命之本。”他说。

在广西大学农学院副教授唐小付看来，如果允许城镇居民和退休干部购买宅基地，会使农村宅基地的有限资源被外部人员占用。一方面，部分符合条件的农村居民可能无法获得宅基地，会加剧在土地使用、公共资源分配等方面的矛盾和纠纷，影响农村社会的和谐稳定；另一方面，如果放开宅基地交易，社会资金可能过多占用土地等乡村资源，使乡村发展偏离合理的方向。

刘俊杰说，此次中央一号文件明确提出两个“不允许”，是考虑到在推动乡村全面振兴背景下，社会力量投身乡村建设的热情很高，而涉及对宅基地规范管理和有序利用在实际操作中政策要求很高，部分地方对政策的把握不一定准确、到位、全面。明确强调和重申红线和禁区，有助于各地在执行相关政策时更加严格和规范，避免出现政策执行偏差和漏洞，确保政策落准落实。

华东师范大学社会发展学院教授魏万青则认为，虽然中央一号文件明确强调这两个“不允许”，但并不意味着农村房屋和宅基地资源就无法与外部需求对接。

中央一号文件还提出，探索农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用的有效实现形式。“通过对闲置农房的合规盘活利用，可以更好满足有志愿有情怀投身乡村建设的返乡入乡人员的居住等需求。”魏万青说。